Hợp đồng thế chấp vô hiệu là vấn đề được nhiều người quan tâm, đặc biệt là những người thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng, tín dụng, vay vốn cho bên thứ ba….
Ngày nay, việc giao kết hợp đồng thế chấp bằng bất động sản nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với ngân hàng và/hoặc các tổ chức tín dụng khác diễn ra phổ biến. Mặc dù, việc thế chấp tài sản là bất động sản phải được công chứng/chứng thực mới phát sinh hiệu lực pháp luật, tuy nhiên thực tiễn cho thấy, có nhiều trường hợp hợp đồng thế chấp bất động sản, mặc dù đã được công chứng/chứng thực nhưng vẫn vô hiệu.
Hợp đồng thế chấp vô hiệu trong nhiều trường hợp, bài viết này bàn về Hợp đồng thế chấp vô hiệu do thiếu chủ thể giao kết hợp đồng
Hợp đồng thế chấp vô hiệu do thiếu chủ thể giao kết hợp đồng thường xảy ra đối với các trường hợp có sở hữu chung bất động sản.
Tài sản là bất động sản của cá nhân, hộ gia đình khi dùng để thế chấp phải được sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu chung.
Hiện nay, thường tồn tại các trường hợp sở hữu chung bất động sản là tài sản chung của vợ chồng, tài sản chung của hộ gia đình, tài sản chung do thừa kế.
Về nguyên tắc, khi giao kết hợp đồng thế chấp, tất cả các thành viên là đồng sở hữu phải đồng ý giao kết và ký hợp đồng thế chấp đó. Tuy nhiên, một số trường hợp các đồng sở hữu chung không tham gia giao kết hợp đồng thế chấp bất động sản, nhưng hợp đồng thế chấp đó vẫn được công chứng.
Phổ biến nhất đối với hợp đồng vô hiệu dạng này là do thế chấp bằng tài sản của hộ gia đình, hoặc tài sản do thừa kế.
Tài sản của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên hộ gia đình đồng ý thế chấp. Thực tiễn xét xử cho thấy, các thành viên hộ gia đình được xét đến là các thành viên có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các thành viên hộ gia đình tại thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp. Việc thiếu một trong các thành viên này ký vào hợp đồng thế chấp có thể dẫn đến hợp đồng thế chấp vô hiệu.
Hợp đồng thế chấp vô hiệu do thiếu chủ thể trong trường hợp thừa kế thường phức tạp hơn. Vấn đề chính thường xảy ra trong quá trình khai nhận di sản thừa kế có vi phạm pháp luật, hoặc thiếu thành viên được nhận thừa kế theo pháp luật/theo di chúc.
Khi hợp đồng thế chấp vô hiệu, thì các bên trả cho nhau những gì đã nhận, đồng thời, toà án có thể xem xét tính đến việc bồi thường thiệt hại theo lỗi của các bên.
Trường hợp hợp đồng thế chấp vô hiệu do thiếu một trong số các bên là đồng sở hữu chung, thì tuỳ tình tiết vụ việc, thực tiễn xét xử cho thấy có thể tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu toàn bộ hoặc từng phần.
Việc đề nghị toà án tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu cũng có thể được thực hiện theo nhiều cách, trong nhiều trường hợp, ví dụ như yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu, khởi kiện yêu cầu văn phòng công chứng bồi thường thiệt hại, yêu cầu phản tố, yêu cầu độc lập trong các vụ án tranh chấp dân sự, thương mại liên quan đến tín dụng.
